1. Adásvételi szerződés megkötése ELŐTT mire érdemes odafigyelni?
1.1. DOKUMENTUMOK ELLENŐRZÉSE avagy a tulajdonosok és terhek ellenőrzése
Minden ingatlan vásárlása előtt a legfontosabb a tulajdoni lap leellenőrzése, amelyből megállapítható, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, vagyis hogy az a személy, akivel tárgyaltunk az ingatlan megvásárlásáról valóban tulajdonos-e, azaz jogosult-e az ingatlan eladására.
Természetesen előfordulhat, hogy a tulajdonos meghatalmaz egy tőle független és a tulajdoni lapon nem látható másik másik személyt vagy ingatlanost, akikkel bátran tárgyalhatunk, ha igazolták, hogy a tulajdonos nevében milyen dokumentumok birtokában járhatnak el.
Előfordulhat az is, hogy a tulajdonos kiskorú és ekkor gyámhatóság és törvényes képviselő(k) bevonásával lehet az adásvételi szerződést lebonyolítani és körültekintést igényel, ha tulajdonosok közt külföldi állampolgár is található, hiszen tolmács bevonására is szükség lehet.
Érdemes megnézni, hogy milyen terhek kerültek bejegyzésre az ingatlan teherlapjára, hiszen ebből állapítható meg, hogy szükséges-e például egy jelzálogjogból vagy végrehajtási jogból fakadó tehermentesítés illetve látható ha harmadik személy joga bejegyzésre került (visszavásárlási jog, holtig tartó haszonélvezeti jog, özvegyi jog).
Fontos elkérni egy társasházi lakás esetén az alapító okiratot, illetve egy lakásszövetkezeti ingatlan esetén az alapszabályt, hiszen ezen dokumentumok igazolják ha pl. tartozik a lakáshoz tároló vagy gépkocsi-beálló illetve ezen dokumentumok tartalmazzák a többi lakás tulajdonosainak esetlegesen biztosított elővásárlási jogát is.
Családi ház esetén érdemes az ingatlan terveit, a közművek bekötéseit és a kapcsolódó engedélyeket, használatbavételi engedélyt elkérni, hogy minden dokumentummal rendelkezünk mi is egy későbbi eladás esetén.
1.2. INGATLAN ELLENŐRZÉSE avagy az ingatlan állapota megfelel-e az eladók tájékoztatásának
Az értékesítés során az eladónak számos tájékoztatási kötelezettsége van, melyeknek célja, hogy a vevő a megfelelő információ birtokában hozhassa meg a döntését. Az eladói kötelezettségekről külön cikket írtam, különleges figyelmet fordítva a rejtett hibákra és a kapcsolódó bírósági joggyakorlatra, melyet itt tekinthet meg. (Itt az „itt” szóra szeretnék egy kattintható felületet, mert ez egy cikk lenne)
Összefoglalva az eladónak tájékoztatni kell a vevőt az ingatlan állapotáról, azon rejtett hibákról, melyek az ingatlan használatát befolyásolják, az ingatlant érintő esetleges jogvitákról és terhekről valamint olyan helyi építési szabályokról, korlátozásokról melyek az eladásra szánt ingatlant érintik.
A rejtett hiba olyan hiba, amely a vevő által a vételár megfizetése előtt nem volt észlelhető és amely az ingatlan értékét vagy használhatóságát jelentősen csökkenti. Az eladó felelősségéről és a rejtett fiból egy külön cikk szól. (az „cikk” szóra kattintva lenne elérhető a 1. sz. cikk)
Egy ingatlan megvásárlása során a vevő megtekintett állapotban vásárolja meg az ingatlant, amely feltételezi, hogy azt nem csak szemrevételezéssel tekintette meg, hanem kipróbálta a klímát, a villanykapcsolókat és a csapokat, azokból melegvíz is folyt és családi ház vásárlása esetén javaslom szakértő bevonását, aki pl. az ingatlan falazatát és a tetőszerkezet állapotát fel tudja mérni, mely egy későbbi vételár-tárgyalás alapját tudja képezni.
Amikor a vevő „megtekintett állapotban” vásárolja meg az ingatlant, az azt jelenti, hogy a vevő tisztában van az ingatlan állapotával, és elfogadja azt a hibákkal és hiányosságokkal együtt. Ez a megfogalmazás fontos jogi következményekkel jár, és befolyásolja a vevő jogait és a vevő és az eladó közötti felelősséget, amit egy cikkem is tartalmaz, melyet az eladói tájékoztatásról, a rejtett hibából eredő felelősségről és a megtekintett állapotról írtam. (az „cikkem” szóra kattintva lenne elérhető a 1. sz. cikk)
1.3. FORRÁSÖSSZETÉTEL avagy mikor és miből teljesítjük a vételárat?
Még egy vételi ajánlat vagy foglaló átadása előtt lényeges, hogy tudjuk milyen módon kívánjuk a vételárat kifizetni és amennyiben banki hitelre vagy egyéb finanszírozási módra van szükség, úgy javaslom a hitelt nyújtó pénzügyi intézményt előminősítés és az általa nyújtott hitel feltételeinek megismerése miatt előzetesen felkeresni.
Az előminősítést követően leszünk abban a helyzetben, hogy tudjuk, hogy az adott pénzügyi intézmény a munkabérünkhöz (vállalkozás esetén egyéb bevételhez) és a megvásárolni kívánt ingatlanhoz megközelítőleg mekkora összegű hitelt tudna nyújtani.
A banki múltamból fakadóan díjmentesen vállalom, hogy az előminősítés és a választott bank esetén a bankkal való együttműködésben is számíthat rám, aki az adásvételi szerződés megírásával engem bíz meg, azaz nemcsak abban szeretnék segítséget nyújtani, hogy kb. mekkora hitelt kaphat, hanem abban is, hogy a teljes hitelügyintézés alatt a hitelügyintéző velem tarthatja a kapcsolatot annak érdekében, hogy gördülékenyebben menjen az ügyintézés.
1.4. FOGLALÓ VAGY VÉTELÁRELŐLEG?
A foglaló és a vételárelőleg két különböző jogi fogalom, amelyek a magyar jogban eltérő jelentéssel bírnak, és különböző jogi következményekkel járnak.
A foglaló egy olyan pénzösszeg, amelyet a vevő a szerződéskötés ELŐTT vagy szerződéskötéskor a vételár részeként az eladónak) átad, melynek célja, hogy biztosítsa a szerződés teljesítését, és kifejezze a felek szándékát a szerződés megkötésére. Ha szerződést teljesítik, akkora az átadott foglaló beszámít a vételárba.
A foglaló biztosíték az eladónak, hogy a vevő komolyan gondolja a vásárlást, hiszen ha a vevő nem teljesíti a szerződést, azaz mégsem veszi meg az ingatlant, akkor az eladó megtarthatja a foglalót.
A foglaló biztosíték a vevőnek, hogy az eladó komolyan gondolja az eladást, hiszen ha az eladó nem teljesíti a szerződést, azaz mégsem adja el az ingatlant, akkor a vevő jogosult a foglaló kétszeresének visszakövetelésére.
A foglaló mértéke hagyományosan a vételár 10-15 %-a azzal, hogy jó tudni, hogy szankciós jellege miatt a túlzott mértékű foglalót viszont a bíróság mérsékelheti.
A vételárelőleg egy olyan pénzösszeg, amelyet a vevő a vételár részeként a szerződéskötéskor vagy a teljesítés előtt ad át az eladónak.
A vételárelőleg nem biztosíték, hanem a vételár része, amelyet a vevő a szerződés teljesítésekor levonhat a végső vételárból, de ha bármilyen ok miatt meghiúsul az ingatlan adásvétele, akkor az eladó nem jogosult az előleget megtartani még akkor sem, ha minden indok nélkül a vevő kijelenti, hogy az ingatlant mégsem veszi meg, valamint a vevő sem követelhet többet vissza, mint az előleg összege.
Összefoglalva megállapítható, hogy a fő különbség a foglaló és a vételárelőleg között a jogi következményeik és a céljuk alapján határozható meg. A foglaló biztosítékot nyújt a szerződés teljesítésére, míg a vételárelőleg a vételár részeként funkcionál. A foglaló elvesztése vagy visszakövetelése szigorúbb következményekkel jár, míg a vételárelőleg esetében a felek közötti megállapodás és a szerződés teljesítése határozza meg a következményeket, de fő szabályként bármi miatt hiúsul meg az adásvételi szerződés, a vételárelőleg összege visszajár.
Foglalóhoz kapcsolódó mintát ingyenesen megküldöm Önnek, ha _______________ e-mail címre egy üres e-mailt küldd nekem, a tárgyban „Foglaló” megjelöléssel. (ezt jó lenne valahogy kiemelni és gondolom lesz egy új e-mail címem is, amit ide kéne beírni).
2. Átvételi elismervény, vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, adásvételi előszerződés
| Átvételi elismervény | Vételi szándéknyilatkozat | Vételi ajánlat | Adásvételi előszerződés |
| Szerződést nem hoz létre | Szerződést nem hoz létre | Szerződést csak eladói elfogadás esetén hoz létre | Önmagában egy érvényes szerződés |
| Foglalót érvényesen nem lehet átadni | Foglalót érvényesen nem lehet átadni | Foglaló érvényesen adható | Foglaló érvényesen adható |
| Aláírja mindkét fél | Csak a vevő írja alá | Csak a vevő írja le | Aláírja mindkét fél |
2.1. ÁTVÉTELI ELISMERVÉNY
A Polgári Törvénykönyvünk 6:185. §-a szerint átadott pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor és ezen rendeltetése a szerződésből kitűnik, azaz ha nincsen szerződés, akkor nincs foglaló!
2.2. VÉTELI SZÁNDÉKNYILATKOZAT
A vételi szándéknyilatkozat egy olyan informális okirat, amelyben a vevő írásban jelzi, hogy komolyan érdeklődik az ingatlan iránt és gyakran tartalmaz ugyan a vételárra vagy a felek kötelezettségeire vonatkozó információkat, mégsem minősül szerződésnek, azaz jogilag nem kötelező a felekre.
A vételi szándéknyilatkozat célja a felek közti tárgyalások elindítása, azaz inkább egy előzetes megállapodásnak tekinthető, amely a felek közti tárgyalások alapját képezheti.
2.3. VÉTELI AJÁNLAT
A vételi ajánlat a vételi szándéknyilatkozattal szemben már egy formális ajánlatnak minősül, amelyet a vevő tesz a tulajdonosnak az ingatlan megvásárlására. A vételi ajánlat eladó által történő elfogadása esetén szerződésnek minősül, ebből jogi kötőereje lesz a felekre nézve.
A vételi ajánlat célja az ingatlan adásvételének konkrét lebonyolítása, melyet az is bizonyít, hogy tartalmát tekintve megjelenik benne a vételár, a fizetési feltételek, a határidők és minden egyéb fontos információ.
2.4. ELŐSZERZŐDÉS
Az ingatlan adásvételi előszerződés valójában az ingatlan végleges adásvételének előkészítését szolgálja, hiszen ez a felek közt egy olyan megállapodás, amelyben arra vállalnak kötelezettséget, hogy a jövőben egy konkrét ingatlan adásvételére vonatkozóan végleges adásvételi szerződést kötnek.
Az adásvételi előszerződés tartalmazza a felekre és az ingatlanra vonatkozó alapvető adatokat, az ingatlant érintő terheket, a vételárat vagy ha az nem meghatározott, akkor annak számítási módját, azt a későbbi időpontot, amikor a végleges adásvételi szerződést a felek megkötik, a foglaló összegét és annak következményeit, a birtokbaadás feltételeit és a keltezés helyét, idejét.
Érdemes tudni, hogy az előszerződést csak írásban lehet kötni, de nem kell ügyvéd hozzá, azonban javasolt, mivel a vételár összegét egyértelműen kell meghatározni, mivel az előszerződés így könnyen érvénytelenné válhat, továbbá világosan meg kell határozni a végleges szerződés megkötésének határidejét, hiszen ha ez hiányzik az előszerződés nem lesz kötelező érvényű és fontos kiemelni, hogy ez a szerződés az illetékes földhivatalba nem kerül benyújtásra, azaz a vevői tulajdonjog nem kerül széljegyen bejegyzésre.
Az előszerződést akkor kötnek a felek, amikor valaminek az elintézése miatt várni kell:
– öröklés esetén a hagyatéki tárgyalás jogerős befejezésére
– az ingatlan jogi és műszaki átvilágítására
– új építésű ingatlannál annak befejezésére
– társasházi lakás valódi négyzetméterének tulajdoni lapon történő feltüntetésére, amihez a társasház közgyűlési döntésér és a földhivatali eljárás idejét is meg kell várni
– közös tulajdon megszüntetése iránti vagy lakás kiürítése iránti per jogerős befejezésére
Fontosnak tartom kiemelni, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötését éppen ezért viszonylag szűk keretek között lehet megtagadni, melyik körülményeknek egyszerre kell fennállnia:
1. Előszerződés megkötését követően kialakult körülmény miatt az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdeket sért ÉS
2. A bekövetkezett körülmény az előszerződés megkötésekor nem volt előrelátható ÉS
3. A bekövetkezett körülményt nem ő idézte elő ÉS
4. A bekövetkezett körülmény nem tartozik rendes üzleti kockázat körébe.
3. Adásvételi szerződés
3.1. ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS TARTALMI ELEMEI
Az ingatlanok adásvételi szerződésének tartalmi elemeit a Polgári Törvénykönyvünk (Ptk.), az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényünk (Inytv.) és természetesen hitel felvétel esetén a finanszírozó bank elvárásai határozzák meg.
Az adásvételi szerződés megkötése, módosítása, megszüntetése kizárólag írásban érvényes, ebből kifolyólag a felek közt szóban kötött megállapodások hatálytalanok.
Az ingatlan-átruházási szerződés érvényességiről szóló XXV. Polgári Elvi Döntés szerint írásba foglalt adásvételi szerződésnek tekinthető az a dokumentum, mely tartalmazza:
– a feleket, azaz az eladó(k) és vevő(k) nevét, személyes/céges azonosítóit, adóazonosító jelét/adószámát, lakcímét/székhelyét
– az ingatlant
– a vételárat, azaz annak teljes összegét és a kifizetés módját és határidejét
– az adásvételre utalást.
Az adásvételi szerződések a fenti adatokon túl tartalmazzák még a határidők lejáratának jogkövetkezményeit, az eladó szavatosságvállalását, a birtokbaadás feltételeit, tehermentesítés menetét és az adásvételi szerződéssel kapcsolatos adójogi következmények részleteit, valamint az energetikai tanúsítvány adatait.
3.2. VÉTELÁR
Az ingatlan vételárával kapcsolatban a feleknek meg kell egyezni a vételár kifizetésének módjában és ütemezésében.
Egy összegben történő teljesítés esetén szerződő feleknek át kell beszélni, hogy
– készpénzben vagy banki átutalással érkezik a vételár
– az átutalt összegből mit tekintenek foglalónak arra az esetre, ha az adásvételi meghiúsulna
– mi a vételár kifizetésének véghatárideje
– fontos megismerni a készpénzfelvételi költségeket és az utalási tranzakciók díját, mely akkor a legdrágább, ha a saját vevői bankszámlaszámunktól eltérő bankba utaljuk a vételárat
– eladó(k) hány vevői számláról várják az összegek érkezését
– több eladó esetén csak az egyik eladó számlaszámára kérik a vételárat, amennyiben nem, úgy meg kell jelölni mely eladó mekkora összeget és milyen számlaszámra kapjon
Részletekben történő teljesítés esetén szerződő feleknek a fentieken túl át kell beszélni, hogy
– CSOK esetén a készpénzes vételárrész teljesítése a vételár 10 %-ár nem haladhatja meg
– a vételárrészletek fizetési ütemeit és a teljes vételár megfizetésének véghatáridejét
– a határidők megállapításánál figyelembe kell venni az esetleges banki hitel ügyintézési időt és a tehermentesítéshez szükséges időtartamot is
– banki hitel esetén a bankok kizárólag a lakóingatlanokat finanszírozzák, ebből kifolyólag fontos a vételárat megbontani lakó- és nem lakóingatlan részekre (műhely, gazdasági épület, garázs…stb.)
– banki hitelnél páratlan számú eladó esetén meg kell határozni, hogy az 1 Ft többletet, melyik eladó részére folyósítsa a bank (feltéve, hogy minden eladó egyforma tulajdoni hányaddal bír és mindegyik a tulajdoni hányada szerint kéri a saját bankszámlájára utalni a ráeső vételárrészt)
3.3. TEHERMENTESÍTÉS
Első feladatunk az ingatlan tulajdoni lapjának megtekintését követően beazonosítani az ingatlan terheit: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtás jog, elővásárlási jog, visszavásárlási jog, haszonélvezeti jog, özvegyi jog.
Második feladatunk beazonosítani a bejegyzett teher jogosultját: bankot, végrehajtót, elővásárlásra jogosultat, visszavásárlási jog és haszonélvezeti jog jogosultját és özvegyi jog jogosultját.
Harmadik feladatunk a teher törléséhez kapcsolódó engedély beszerzése és végül a a teher törlésének kezdeményezése az illetékes földhivatalnál.
Leggyakoribb teher a banki hitel, aminek törléséhez első feladat, hogy eladó a fennálló tartozás mértékéről kér egy kimutatást, hiszen a vevő ezen dokumentum ismeretében tudja eldönteni, hogy a tehermentesítéshez elegendő-e az önereje (azaz a vételár és a felvett hitel közti különbség).
Amennyiben a vevő önereje elegendő a teher kifizetésére, úgy eladónak fontos írásban bejelentenie a bankjában, hogy a hitelét végtörleszteni kívánja és ennek érdekében egy végtörlesztési igazolást kell kikérnie, amely tartalmazza a hitelének teljes tartozását egy későbbi időpontra vetítve és azt a számlaszámot, ahova a bank várja a végtörlesztés teljes összegét.
Szerződő felek ekkor kétféle döntést hozhatnak:
1. Vevő az önerejének számító összeget átadja az eladónak, aki a végtörlesztési igazolásnak megfelelő számlaszámra, az igazoláson szereplő határnapon átutalja a teljes hiteltartozását vagy
2. Vevő önmaga elvégzi a tehermentesítést akként, hogy a végtörlesztési igazolás birtokában, az igazoláson szereplő határnapon közvetlenül átutalja az eladó teljes hiteltartozását.
Amennyiben a vevő önereje nem elegendő a tehermentesítésre, úgy az általa felvett hitelt folyósító bank fogja közvetlenül a végtörlesztési igazolásnak megfelelő összegben és határnapon folyósítani a teher kifizetéséhez szükséges összeget.
Bármelyik döntés esetén az eladónak kötelezettsége van haladéktalanul eljárni a hitel számla zárása és a törlési engedélyek kikérése érdekében.
4. Adásvételi szerződés adójogi vonzata
4.1. VEVŐ VAGYONSZERZÉSI ILLETÉKE
Magyarországon az adásvételi szerződés alapján történő vagyonszerzés – ingatlan vagy ingatlanon fennálló haszonélvezet megszerzése – esetén vagyonszerzési illeték megfizetése kötelező, melynek mértéke a szerződésben szereplő vételár 4 %-a 1 milliárd forintig, az ezt meghaladó vételárrészre az illeték mértéke már csak 2 %.
Vagyonszerzési illeték megfizetésének határideje valójában a határozat közlését követő 30. nap, mivel a határozat közlését követő 15. napon válik jogerőssé és kifizetni a jogerőre emelkedését követő 15. napon kell.
Példa ingatlan vagyonszerzési illetékére:
Ha Ön vásárol a házastársával együtt, 1/2-ed – 1/2-ed tulajdoni arányban egy 45.000.000.- Ft értékű ingatlant, akkor vagyonszerzési illetéket tulajdonosonként, tulajdoni hányad arányában fogják kiszabni, így Önnek és a házastársának 900.000.- Ft – 900.000.- Ft összegű illetéket kell majd az állam részére megfizetni.
Haszonélvezeti vagy használati jog alapítása esetén, mivel vagyon értékű jognak számítanak, így ezek megállapított értéke után kell vagyonszerzési illetéket megfizetni, amely függ attól, hogy határozott, határozatlan időre vagy valakinek az élete végéig szóló időtartamra alapították.
Példa holtig tartó haszonélvezeti jog vagyonszerzési illetékére:
Korábbi példánál maradva tételezzük fel, hogy a 45.000.000.- Ft összegű ingatlan vásárlásával egyidejűleg egy 55 éves személy részére holtig tartó haszonélvezeti jogot is alapítanak egyidejűleg az adásvételi szerződés megkötésekor.
A használatbavételi jog értékéhez elsőként meg kell állapítanunk ahogyan értékű jog egy év értékét, amely a forgalmi érték 1/20-ad része, azaz 2.250.000.- Ft. A Polgári Törvénykönyvünk attól függően, hogy mennyi idős a haszonélvezeti jog jogosultja, különböző szorzókat alkalmaz:
– ha 25 évesnél fiatalabb, akkor az egy évi érték 10 x-ese után fizetjük a vagyonszerzési illetéket
– ha 25 és 50 év közötti, akkor az egy évi érték 8x-osa után
– ha 51 és 65 év között, akkor az egy évi érték 6x-os után végül
– ha 65 év feletti, akkor az egy évi érték 4x-ese lesz az illeték alapja.
Figyelemmel arra, hogy példánkban 55 éves ember részére alapítottak holtig tartó haszonélvezeti jogot, így az illeték alapja 2.250.000.- Ft x 6 = 13.500.000.- Ft, illeték mértéke pedig 540.000.- Ft.
Holtig tartó haszonélvezeti jog alapítása tulajdonos vagyonszerzési illetékét csökkenti:
Talán kevesen tudják, de amennyiben a lakásvásárlással egyidejűleg vagyoni értékű jogot (haszonélvezetet, használatot) alapítunk, úgy ennek értékét a forgalmi értékből levonhatjuk és ez lesz az illeték alapja, azaz 45.000.000.- – 13.500.000.- Ft = 31.500.000.- Ft adóalap után csak 630.000.- Ft – 630.000.- Ft vagyonszerzési illetéket kell fizetni szemben az eredetileg megállapított 900.000.- – 900.000.- Ft összegű illetékkel.
Automatikus részletfizetés
Amennyiben a kiszabott illeték mértéke (illetve vevő összes adótartozása) nem haladja meg az 1.000.000.- Ft összeget, abban az esetben kérelemre automatikus részletfizetés kérhető évente egy alkalommal, maximum 12 hónapra, melynek kitöltésében és elküldésében díjmentes segítséget nyújtok minden ügyfelemnek.
Fontos tudni, megszűnik az automatikus részletfizetés, ha a vevő akár egy részletet nem teljesít, sőt az adóhatóság a fennálló teljes tartozást egyösszegben, késedelmi pótlékkal együtt kéri megfizetni.
CSOK felhasználásával történő használt ingatlan vásárlás esetén
Amennyiben vevő használt lakás vásárlás hoz csókot kíván igénybe venni – már egy gyermek esetén is – bezárva úgy az ingatlan utáni vagyonszerzés mértéke 0.- Ft
Három éven belül eladott lakástulajdon esetén:
Amennyiben a vevő a jelenlegi adásvétele előtt 3 három éven belül eladott egy másik ingatlant, akkor annak vételára és a mostani adásvétel vételára közti különbség lesz az illeték alapja, mely akár 0.- Ft is lehet.
Példa:
Ha a mostani 45.000.000.- Ft összegű adásvételi szerződést megelőző 3 éven belül vevők eladtak egy ingatlant 40.000.000.- Ft vételárért, akkor az illeték alapja 5.000.000.- Ft lesz, az illeték mértéke pedig 200.000.- Ft.
Ha a mostani 45.000.000.- Ft összegű adásvételi szerződést megelőző 3 éven belül vevők eladtak egy ingatlant 50.000.000.- Ft vételárért, akkor a mostani adásvételi szerződés után a vagyonszerzési illeték mértéke 0.- Ft.
Fontos, hogy az adóhatóság részére a korábbi adásvételi szerződés másolatát át kell adni az eljáró ügyvéd részére, hiszen az illeték kiszabását még alapozó B400-as adatlapot vevők helyett ő fogja benyújtani az adóhatóság részére, melynek kötelező mellékletét fogja képezni ez az adásvételi szerződés is.
Adásvételt követő egy éven belül eladott lakástulajdon esetén:
Sokszor előfordul, hogy az adásvételi szerződés pillanatában a vevő még nem tudta eladni a tulajdonában levő ingatlanját, de ekkor lép életbe az a lehetőség, mely szerint eljáró ügyvéd az általa az adóhatóságnak benyújtott B400-as adatlapon kéri a vagyonszerzési illeték felfüggesztését azzal, hogy ha vásárolt és eladott lakás forgalmi értékének különbözete megengedi, akkor akár a vagyonszerzési illetékmentességet is állapítsa meg az adóhatóság.
Az adatlapon eljáró ügyvéd a vevő nevében nyilatkozatot tesz, hogy a lakás vásárlását követő 1 éven belül értékesíti.
Fontos, hogy az adóhatóság részére a később – de egy éven belül – értékesített ingatlan adásvételi szerződés másolatát felhívás nélkül meg kell küldeni az adóhatóságnak.
Amennyiben 1 éven belül nem sikerül értékesíteni az ingatlant, úgy a korábban felfüggesztett teljes illetéket kiszabják a mindenkori jegybanki alap kamat kétszeresének megfelelő pótilletékkel egyidejűleg.
Kérdésként szokott felmerülni, hogy ha 3 éven belül két ingatlan került eladásra, vagy 1 éven belül két ingatlan kerül eladásra, akkor az eladott két ingatlanból melyiket fogja figyelembe venni az adóhatóság?
A válasz: amelyik az adózónak kedvezőbb.
Egyenesági rokonok vagyonszerzési illetékmentessége
Egyenesági rokonok közti adásvételi szerződés vagyonszerzési illetéke 0.-. Egyenesági felmenő rokonok: szülő, nagyszülő, dédszülő, egyenesági lemenő rokonok: gyermek, unoka, dédunoka. Az illetéktörvény ide sorolja még az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is.
35. év alatti első lakásszerző vagyonszerzési illetékkedvezménye
Amennyiben 35 év alatt szerzi meg bárki az első olyan ingatlan tulajdonát, melynek forgalmi értéke maximum 15.000.000.- Ft, akkor a vagyonszerzési illeték mértéke 2 %. Jelezni szeretném, hogy a jogalkotó sajnos nem vette figyelembe, hogy időközben az ingatlanárak nagy mértékben emelkedtek szabályozáskori állapothoz képest, jelen kedvezményt viszonylag kevesen tudják igénybe venni.
Sajnos NEM lehet a fenti szabályt úgy értelmezni, hogy egy 20.000.000.- Ft összegű lakás vásárlása esetén a 15.000.000.- Ft összegre 2 % illetéket, míg az 5.000.000.- Ft különbözetre 4 % mértékű illetéket vetnek ki és úgy SEM lehet értelmezni, hogy két 35. év alatti pár 30.000.000.- Ft összegben szerez 1/2-ed – 1/2-ed arányú tulajdonjogot, akkor mindkettő érvényesítheti, hiszen 15-15.000.000.- Ft összegben szereztek csak tulajdonjogot, mivel az egész ingatlannak kell maximum 15.000.000.- Ft összegűnek lennie.
4.2. ELADÓ SZEMÉLYI JÖVEDELEM ADÓ FIZETÉSI KÖTELEZETTSÉGE
Magyarországon ha ingatlant vagy vagyoni értékű jogot értékesítünk, akkor figyelembe kell vennünk hogy ezek számunkra jövedelmet eredményezhetnek, mely után személyi jövedelem adó fizetési kötelezettségünk keletkezhet, melynek mértéke 15 %.
A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint ingatlannak minősül a lakás, lakóház és a szerkezetkész állapotot elérő építmény, továbbá vagyoni értékű jognak minősül a haszonélvezet, a használat, a telki szolgalom, az építményi jog, a földhasználat és az ingatlan bérleti joga.
Személyi jövedelemadó MENTES a házassági vagyonközösség megszüntetése során szerzett ingatlan és amely ingatlant ellenértékként szerzett bárki öröklési, életjáradéki vagy tartási szerződés alapján.
A személyi jövedelemadót NEM KELL FIZETNI, az ingatlan vagy vagyoni értékű jog megszerzésének évét követően 5 év eltelt, azaz egy 2019- ben szerzett ingatlan után 2024-ben már nem kell SZJA-t fizetni.
Amennyiben 5 éven belül szeretné bárki értékesíteni az ingatlanát vagy vagyon értékű jogát, akkor a szerzéskori érték és az eladáspori érték közti különbözetet után fizeti a SZJA-t úgy, hogy az adó alapja az alábbiak szerint csökken:
– a szerzés évében az adóalap a különbözet 100 %-a
– szerzést követő 1. évben az adóalap a különbözet 100 %-a
– szerzést követő 2. évben az adóalap a különbözet 90 %-a
– szerzést követő 3. évben az adóalap a különbözet 60 %-a
– szerzést követő 4. évben az adóalap a különbözet 30 %-a
– szerzést követő 5. évben az adóalap a különbözet 0 %-a
Az ADÓALAP CSÖKKENTHETŐ továbbá:
– az ingatlan vagy vagyon értékű jog megszerzésének értékével (vételár)
– a szerzéssel kapcsolatban megfizetett illeték összegével
– a szerződéshez kapcsolódó ügyvédi munkadíj összegével
– értéknövelő beruházások összegével
(szokásos piaci értékét növelő ráfordítás és meghatározott feltételek melletti állagmegóvó beruházás)